東京のマンション価格はバブルか?バブルを判定する4条件とは?(2016/5/26)


最近、(もちろん真面目な)節税本をよく読むようになったのですけど、そこで良く出てくるのが「都心のマンション投資は節税に最適」という話。
不動産関係者が書いた「誘導本」ならともかく、割と公平な立場にある方であろう場合にもその有用性を解いています。
減価償却費などを給与所得と合算して課税所得を下げるというスキームですね。
今すぐにそれに追従するような状態ではないのですが、かと言って胡散臭いと毛嫌いせずに、中立な立場で色々と勉強中ではあります。

そんな中、Wedgeのウェブサイトに載っていた記事がキャッチーな感じで心に刺さったので、ご紹介。
紙の雑誌にも出ているのでしょうかね。
著者は塚崎公義さんという久留米大学商学部教授の方。

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バブルの4条件

記事本文はこちら。
東京のマンション価格高騰はバブルなのか?(Wedge Infinity)

この記事の中心は、タイトルにも書いたように、筆者が独自に選定したという「バブルの4条件」です。
これが揃っていると、「バブルの匂いが強いので近づかない」ようにしているのだそうです。
それは、以下のようなものです。

  1. 値段が高すぎると心配する人を説得するような「理論」が説かれる。
  2. 金融が緩和されている。
  3. 今まで投資と縁遠かった人が、急に参入してくる。
  4. 当事者とそれ以外で温度差が大きい。

1はいわゆる「今回ばかりは違う」の法則です。
今回の都心不動産の価格高騰の場合、「アジアの主要都市より安いので、海外の金持ちが買いにくる」という説明が語られ始めております。

2は、今が金融緩和期である事は言うまでもないでしょう。1980年代後半のバブル期もそうでした。

3はいわゆる「靴磨きの少年」理論です。
参考:靴磨きの少年が株式投資のウンチクを披露するようになったら……(MarketHack)
今回の不動産価格高騰では、ここはまだ微妙なところです。

4は「中にいる人は全員が浮かれている」というやつ。
今回に関しては、筆者はかなりの温度差を感じているようです。

と、なります。

「1」の「海外と比べないとダメ、シンガポールやロンドンと比べると割安。外国人がこぞって買いに来る」というのは特定はしませんが、力説されている方がいますね〜〜

今回、バブルか否かの判定は?

上記を読んでいただければわかるように、4条件のうち、

  • 「1」は微妙だがまあまあ適合
  • 「2」は完全に適合
  • 「3」は微妙
  • 「4」もまあまあ適合

となります。
結論として、今の都心の不動産価格高騰は、「けっこうバブルの匂いが強い」となります。

そして、今後の展開を握っているのは「3」となります。。

感想

記事を最初に読んだ際、「1」で思わず笑ってしまいました。

筆者の結論には、私も納得です。
したがって、今後の不動産投資はよくよく考えないといけませんし、それはJ-REITでも同様でしょう。
中でも影響が強いのは住宅特化型とオフィス特化型でしょうか。
気をつけていきたいです。

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