上場直前(3466)ラサールロジポート投資法人、買うか否か。材料は強2対弱1。

いよいよ物流系のREIT、ラサールロジポート投資法人(3466)の新規上場が明日2/17(水)となりました。
明日以降、これを買うか買わないか、買うとすればいつ頃買うか、その検討です。

結論からいくと、非常に私好みの銘柄でありまして、かなり欲しい度数は高いです。が、微妙にきになる点が銘柄固有の部分とREIT市況全体にあり、というところでしょうか。

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物流系リートは強化したい分野

まずは個人的な理由で、REITの中でも物流系REITは今後強化していきたい分野であります。
契約期間が長期となるため賃料が安定しているのが物流系REITの特徴としてあげられるようです。
逆に賃料上げ下げのスパンが短く、株価や分配金も上下動する、というのがオフィス系REITのようです。
という状況下での個人の好みの問題ですが、まったりとした価格と分配金の推移こそがREITの持ち味であると思い、今のところオフィス系の銘柄は保有しておりません。(出遅れた、というのも正直なところですが。。)
また、REITの投資対象の中では住宅、商業施設、ホテルなどは主に個人向けのものであり、物流がオフィス系に次いで法人向けであると思います。
ということで、多少強引ですけどオフィス系を持っていない場合は若干物流系に傾斜配分しても良いのだろう、となるわけです。
あとは更に好みの問題で、「働くくるま」や「工場」が大好き、ということもあります。
これはもう物流系REITを買うしかありませんね。

マイナス金利がREITに追い風。GLPの功績

そして、マイナス金利が不動産関連銘柄に追い風、ということが挙げられます。
イメージで語られるだけなく、実際に先週、同じ物流系のGLP投資法人(3281)が借入金契約でマイナス金利を獲得したというニュースがありました。
【市況】欧州大手証券、GLPが獲得したマイナス金利がREITと不動産デベロッパーの株価上昇要因に(Kabutanニュース)
よくやったGLP、というところでして、今後他のREITが続くのか、またGLPが物流系だったからなのかはわかりませんが、当面はREITには良い環境であるようです。
また、株安に「釣られて」REITの価格が下がるのも長期で見ると安く仕込めるチャンスであると言えます。
下図はTOPIX、REIT指数連動のETF(1343)、GLP投資法人の比較です。実際にはREITは株ほど落ちてはいません。

TOPIX、REIT指数連動のETF(1343)、GLP投資法人の比較チャート

既存のREITと比較すると割高か

マイナスな部分ですが、聞かれる話としては、NOI利回りが既存の物流系REITと比べると低いことがあるようです。
ラサールロジポート投資法人の上場(2016/1/22)(http://www.reit-data.com/)
上記リンク先の記事によると、ラサールロジポートのNOI利回りは4.9%で、既存物流系REITのどの銘柄よりも割高です。
物流系に限らない全銘柄の中でも、4.9%というと中央値よりも下にあるようです。
銘柄ランキング・NOI利回り(http://www.japan-reit.com/)

そして結論

結果として、上場後の値動き次第でしょうか。
銘柄自体に問題はなく市場全体につられて思いっきり下げた場合、その時点で買えれば利回り的にはプラスですし。
というところで、要注意で見ていきたいと思っております。

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